Quando Caixa Econômica Federal revelou que R$ 20 bilhões de financiamentos imobiliários estavam presos em fila de espera, o Brasil sentiu o aperto no bolso da classe média. O banco, responsável por quase 70% do mercado habitacional, viu seu estoque de recursos minguar tão rápido que precisou mudar o jogo antes mesmo de 2025 fechar.
O cenário se desenrolou entre janeiro e outubro de 2024, quando a Caixa já havia liberado R$ 190 bilhões em crédito imobiliário usando poupança e FGTS. Mas, a falta de liquidez fez com que apenas R$ 3 bilhões fossem previstos para desembolso ainda em 2024, deixando um rastro de pedidos pré‑aprovados que aguardam aprovação até que novos recursos cheguem.
Em novembro de 2024, a instituição reduziu o percentual máximo de financiamento de 80% para 70% do valor do imóvel, citando o "esgotamento da capacidade de crédito". A medida foi acompanhada por um corte no limite máximo concedido pelo Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) e um encarecimento dos juros para imóveis até R$ 1,5 milhão.
"Nós não trabalhamos com uma perspectiva de redução, isso no crédito SBPE", disse Marcos Brasiliano, vice‑presidente de Finanças da Caixa em coletiva na quarta‑feira (13). Ele ressaltou que a fila de clientes não pertence só ao banco, mas ao sistema financeiro como um todo, já que grande parte vem de outras instituições.
Na sexta‑feira, 10 de outubro de 2025, o presidente Luiz Inácio Lula da Silva anunciou, de São Paulo, uma nova linha de crédito focada na classe média. O discurso, feito no Palácio do Planalto, prometia elevar o limite máximo do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) de R$ 1,5 milhão para R$ 2,25 milhões.
Durante o Lançamento do novo modelo de crédito imobiliárioSão Paulo, o presidente da Caixa, Carlos Vieira, presidente da Caixa, garantiu que o banco voltará a financiar até 80% do valor do imóvel, retomando o patamar anterior ao ajuste de novembro de 2024.
O ministro das Cidades, Jader Filho, ministro das Cidades, destacou que a medida deve permitir que a Caixa financie 80 mil novas moradias até 2026, com juros de até 12% ao ano – bem abaixo da taxa Selic, que está em 15%.
Segundo projeções internas da Caixa, a liberação inicial poderia chegar a R$ 20 bilhões, com potencial de chegar a R$ 37,5 bilhões se todas as fontes de recursos forem utilizadas. O plano também conta com a liberação total dos depósitos compulsórios da poupança, que responde por cerca de 65% dos recursos habitacionais do banco.
Apesar do otimismo do governo, especialistas apontam que o Conselho Monetário Nacional recentemente endureceu as regras de carência das Letras de Crédito Imobiliário (LCI), dificultando uma das alternativas que a Caixa vinha usando para repor o caixa.
"A política de crédito ainda está presa a uma estrutura que não acompanha a velocidade da demanda", alerta a economista Mariana Alves*, da Fundação Getúlio Vargas. Ela ressalta que, sem um aumento consistente na disponibilidade de recursos da poupança, o "efeito gargalo" pode voltar a aparecer ainda em 2026.
Para famílias que ganham cerca de R$ 10 mil por mês – muito acima do limite do programa Minha Casa, Minha Vida, mas ainda barradas pelos juros altos – o novo programa representa uma oportunidade real de comprar a casa própria. O presidente Lula destacou em seu discurso que "quem ganha dez mil reais não consegue comprar uma casa, nem obter financiamento nos bancos" e que o modelo foi pensado exatamente para esse público.
Com o aumento do teto de financiamento para R$ 2,25 milhões e a retomada da taxa de cobertura de 80%, a expectativa é que o número de contratos de compra e venda cresça 30% nos próximos dois anos, impulsionando a indústria da construção civil e criando milhares de empregos diretos e indiretos.
O Ministério da Fazenda informou que vai monitorar semanalmente a disponibilidade de recursos da poupança e ajustar, se necessário, as diretrizes de concessão de crédito. Enquanto isso, a Caixa promete divulgar relatórios mensais sobre o número de contratos assinados, o volume de recursos liberados e a taxa média de juros praticada.
Se tudo correr como planejado, o Brasil poderá fechar 2026 com um saldo positivo de crédito imobiliário, revertendo o déficit de R$ 20 bilhões que marcou 2024. Mas a trajetória dependerá da estabilidade econômica, da confiança dos investidores e da capacidade do governo de manter o apoio fiscal ao setor.
O programa eleva o teto de financiamento para R$ 2,25 milhões e permite que a Caixa cubra até 80% do valor do imóvel, com juros de até 12% ao ano. Isso reduz a entrada necessária e abre crédito para famílias que ganham até R$ 10 mil mensais, que antes ficavam fora do alcance dos financiamentos tradicionais.
O CMN endureceu as regras de carência das LCIs, dificultando a emissão desses títulos pela Caixa. Como as LCIs eram uma das fontes de recursos para o crédito habitacional, a mudança pressionou ainda mais a necessidade de novas linhas de crédito governamentais.
O Ministério das Cidades projeta 80 mil novas unidades habitacionais até 2026, trazendo ao menos R$ 20 bilhões de recursos imediatamente. Se o programa atingir seu potencial máximo, o volume pode chegar a R$ 37,5 bilhões.
Sem a liberação total dos depósitos compulsórios da poupança, a Caixa terá de recorrer a outras fontes, como as LCIs ou operações de crédito junto ao Banco Central, o que pode elevar os juros e restringir o número de contratos assinados.
As diretrizes já foram publicadas em outubro de 2025 e o Ministério da Fazenda iniciou o monitoramento semanal. As primeiras liberações de recursos adicionais devem começar ainda no último trimestre de 2025, com o acompanhamento de indicadores mensais.
Escrito por Aliny Fernandes
Ver todas as postagens de: Aliny Fernandes